前回は，REITの収入源について説明しました。
今回は，その収入源を生み出す源泉について説明しようと思います。
REITが投資に使っている金銭の元手は，
ひとつは，みなさんが投資した金銭，資本金です。
みなさんが投資した投資口あたりの価格×口数が，
会社でいう資本金です。
しかし，
単にこの資本金だけが，REITが投資に用いるお金ではありません。
REITは金融機関から，お金を借りています。
そしてその借りたお金と，資本金を用いて，不動産に投資します。
なぜREITがお金を金融機関から借りて投資するかというと，
投資の利回りを上げるためです。
たとえば，不動産に投資すると，年６％の利回りがあるとします。
（不動産投資は，リスクが大きい分，株式市場等と違って，競争が激しくないので，比較的利回りは高いのです）
この時，資本金が１億円だとすると，
単にこの１億で不動産投資すると，年６００万円の利益となります。
ここで，年１％で銀行から１億円借りて，これと資本金１億円の合わせて２億円を投資すると，
年１２００万円の収益が発生して，借りた１億円の利子１００万を差し引いても，
年１１００万円の利益が，REITに発生するのです。
つまり，
借入しないと，利回りが６％にすぎないのに，
借入をして投資すると，利回りが１１％となるのです。
このように，
借入を行うことで，利回りを上げる方法をレバレッジ（「てこ」という意味です）といいます。
このレバレッジ効果を発揮して，より多くの利益を投資家に配るために，REITは借入を行って，不動産投資を行うのです。
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