東大卒の負けない投資工学: 第７章　不動産５　土地の評価方法は複数あるって知ってた？

前回のReview 「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱１　不動産を買うときにかかる税金その２」

これまで，不動産について説明してきて，

高いだのなんだの言ってきましたが，

皆さんは，土地の価格が複数あることを知っていましたか？？

土地については，役所が出しているもので４種類の評価があります。

１　公示価格
　国土交通省が発表しているもので，毎年３月ころに公表されます。
公表されると，たいてい新聞に一覧がずらーっと並ぶので，
「ああ，またこの季節が来たか」と思わせる，価格です。

２　基準値標準価格
　こちらは，都道府県が発表するもので，毎年９月ころに公表されます。

３　固定資産税評価額
　固定資産税は，市町村税なので，市町村が発表しています。
これに基づいて固定資産税が決まるので，低い方が，市民にとってうれしいです。
そのせいか，公示価格の約７割程度の価格となっています。

４　路線価
　相続税の評価に用いる価格です。
相続税は国税なので，国税庁が発表しています。
これも，低い方が市民にとってうれしいので，公示価格の約８割程度の価格となっています。（「第８章　相続５　相続不動産の評価方法」参照）

そして当たり前ですが，

実際の不動産の売買価格は，市場価格ですので，

これら４つとは一致しません。

というか，これら４つを基本にして，市場価格が計算されているともいえます。

したがって，不動産の価格の話になったとき，

どの価格指標を使っているのかで，全然意味合いが違ってきます。

なので，自分に都合のいい指標を使って，不動産の価格を決めてくる人もいたりしますが，

そういう人がどの指標に基づいて価格を言っているのかは，しっかり把握しておきましょう。

また，不動産の評価査定には，いくつか手法があります。

賃貸した場合のキャッシュフローから計算する方法，

近場の同様物件の価格から推測する方法，

もう一回買いなおした場合の価格から推測する方法，

などです。

なので，不動産売買をするときの査定も，

どの査定方法をとるかによって，金額が大きく変わってくるのです。

不動産業者が出したからと言って，その価格をうのみにするのは，やめておきましょう。

今回の講義で何が言いたかったかというと，

不動産の価格は，株式と違って，一概に決まっていないので，素人には取引が難しいということです。

このことを頭に入れておいてください。